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三四线城市房价会跌吗 哪些城市房价会下跌
今年国内棚改面积减少大家都知道,过去几年,许多三四线城市的房地产市场,就是通过去库存政策,依赖着棚改推动销售和房价的上涨。棚改少了,这些区域机会就少了。哪些三四线城市房价先扛不住?请各位看下图。
谈谈几点看法:
1、 上一轮楼市去库存政策,至少在三四线城市是失败的。
为消化大量积压的商品房,2015年开始全国开展了整体去库存政策。随后导致一二线城市楼市出现的问题,不用再啰嗦,一言蔽之就是“用力过猛”,再补一句就是“执行力太强,独立思考能力太弱”。当然,后来有了分城施策,试图解决这个问题,但跟屁虫还是有的。这些都是枝节问题,可以在发展中解决。
而三四线城市的问题就不同了,去库存政策本来做得是不错的,也实现了快速消化库存。但各地为了地方经济数据好看,为了增加财政,采取了增加土地供应,利用政策,加快城镇拆、改的动作。结果库存减少了,产能又上来了,然后新的库存又开始增长了。总的来说,最初目的并没实现,反倒推高了三四线城市房价,到是让民生和金融压力增加了。
2、在上图数据中,棚改面积大的省份,其三四线城市的楼市对棚改政策依赖度高;棚改缩减比例大的,该省份三四线楼市今年被动购房的人群减少比例大。基本上今年贵州、河南、山东、新疆、陕西、四川、浙江、安徽这8个省份的三四线城市的楼市,将会出现进一步的大幅降温。之所以说是“进一步”,是因为调控政策去年下半年开始,已经逐步传递到三四线城市了。三四线城市已在调控政策下出现了降温,而今年再叠加棚改大幅“缩水”,肯定是雪上加霜了。
从数据上看,大概十个省份变动不大,唯独广西省今年有大幅的增量,新增约5万套,所以这个区域的三四线城市楼市今年可能相对的坚挺。
数据只是棚改套数的计划,至于货币棚改占多少比例这里没有,而这又是一个关键。能货币改的,对商品房市场才更具有影响。
3、 三四线城市楼市的“钱途”掌握在政策手里,不在市场手里。
去年我考察过一批经济并不发达的小城市,凡楼市火得一塌糊涂的,基本都因棚改而起。这些城市多半乏善可陈,正常市场情况下,几乎没有投资客会考虑进入。由于城区人口才10万上下,所以刚需“生长”速度非常缓慢,整个城市的房地产市场都非常小。
这个市场的变量在“棚改”,而棚改这个变量的控制权就在政策制定者手中。彻底停掉棚改,这些城市一年成交量能破千就很厉害了。棚改若大幅放开,不但城市中的需求会大量释放,还有包括周边村镇的乡下入城购买力,各种返乡置业购买力,以旅游度假为卖点的投资需求购买力都可能被激发出来。一句话概括:三四线城市楼市才是真正的政策市。
城市发展定位的改变,决定三四线城市楼市的命运。几年前,政策曾经要求:严控特大城市人口规模;重点发展中小城市。如今方向已经切换到为:各大城市加速抢人战略;政策要求:中心城市引领城市群发展。这意味在在大城市旁边的三四线城市,在城市群中的三四线城市的楼市,有机会分得外溢的“红利”。其余部分,就如第三点所述,只能等政策了。