贷款买房4大潜规则 贷款买房你必须知道的十大基本常识

　　大多数的购房者购房时都要申请银行贷款，但在申请的过程中却常会生出这样的疑惑：为什么最优惠的房贷利率别人申请得到自己却申请不到？自己明明先申请的贷款，为何后来者反而先拿到银行贷款？是什么在左右房贷利率？最近，有网友曝光了关于房贷的4大潜规则，要买房的朋友们不妨了解一下。

　　潜规则1：价高者得

　　然而，即便银行承诺了按照约定予以折扣利率放贷，很多贷款人仍然在“无期限”等待。在贷款额度变稀缺时，若仍按原有优惠折扣发放则利润空间大幅压缩，银行只能选择上浮利率。同时，在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，也就是价高者得，其他的只能排队等待。

　　潜规则2：捆绑销售

　　在银根紧缩背景下，各家银行吸存和中间业务压力增加，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等违规行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。这类捆绑销售和收费“潜规则”在各家商业银行中并不少见。

　　对于这类情况，银监会近期提出要求：严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。如果遭遇房贷搭售的潜规则，不妨先签下合同，等放了贷款，拿上证据去银监会投诉，揭露银行“恶行”并要求返还金额。

　　潜规则3：不同楼盘利率差别化

　　贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。一国有银行房贷经理曝房贷利率定价“潜规则”：同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。

　　潜规则4：“空白合同”

　　空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”。银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率放款，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间，政策变化下，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。

　　毕竟一旦银行政策发生变化，这种空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。即便目前银监会和各地银监局严厉要求银行按照约定承诺放贷，但是对于这类空白合同，接近监管部门的人士透露，没有证据情况下，也只能要求银行出于对声誉的考虑，道德履行承诺。

　　小编在这提醒各位购房者，在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。

　　贷款买房你必须知道的十大基本常识

　　NO.1即使是等额还款，还款额度也是会变的

　　即使是等额还款，还款额度也是会变的；很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

　　房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率；

　　如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整；

　　如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

　　NO.2如何选择银行

　　如果需要提前还款，例如有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。这次七折优惠，工商行都2月份才给客户享受，多收了一个月高息；小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。

　　NO.3 提前还款的方式和意义

　　方式：

　　一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金；

　　还款额度不变，缩短期限：比较省利息；

　　期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息；

　　提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

　　NO.4 提前还款的基本流程

　　部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可；

　　全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

　　NO.5 还款方式的选择

　　有提前还款计划的人事，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

　　NO.6 每月还款额的计算

　　贷款合同中都会有这个公式，也就是等额还款的公式：

　　每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数次幂/［（1+月利率）还款月数次幂-1］

　　月利率 = 年利率&pide;12

　　有一种特殊情况， 就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

　　这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。

　　NO.7 本月还款的计算

　　本月还款利息的计算：

　　本月利息 = 剩余本金 × 月利率

　　本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息

　　NO.8 不要选择大月提前还款

　　大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天；

　　日利率 = 年利率&pide;360

　　但是一年有365天，按天计算会多交几天利息；

　　另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

　　NO.9 房贷是最优惠的融资方式

　　合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是最便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中。

　　NO.10 开始还的都是利息

　　有人贷款20年，每月还2000元，还了两年，认为已经还了5万元了，其实这种理解是十分错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金吧，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是本金。